나. 경매개시결정등기의 촉탁
(1) 총설
① 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게
촉탁하여야 한다(민집 94조 1항).
채무자에게 부동산경매개시결정이 송달되기 전에 기입등기가 이루어진 경우에는 그 등기 시점이
압류의 효력발생시기의 기준이 되는데, 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기 이후에
권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없도록 하기 위한 것이다.
② 이미 경매개시결정이 된 부동산에 대하여 다른 경매신청이 있어도 법원은 두 번째 신청에
관하여 다시 경매개시결정을 하고 이때 경매개시결정등기의 촉탁을 하여야 한다. 이는 첫 번째 신청이 강제경매신청이고 두 번째 신청이 임의경매신청인
경우이거나 그 반대인 경우에도 동일하다.
③ 부동산의 공유지분에 대하여 경매개시결정을 하였을 때에도 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여야
한다(민집 139조 1항).
(2) 등기촉탁의 시기
경매개시결정등기의 촉탁은 경매신청이 적법하다고 인정하여 경매개시결정을 하는 경우에 하여야 하며
경매신청을 각하하는 경우에는 하지 않음은 당연하다. 경매개시결정을 하여 등기촉탁을 하게 되는 경우에는 등기촉탁이 늦어짐으로써 채무자의
저당권설정, 임의처분 등 권리관계의 변동으로 채권자가 불측의 손해를 입는 일이 없도록 유의하여야 한다. 통상 경매개시결정과 동시에 또는 개시결정
직후에 등기를 촉탁한다.
경매개시결정에 대한 기입등기가 이루어지기 전에 개시결정정본을 채
무자에게 송달하면 채무자가 즉시 매각부동산을 타에 처분할 염려가 있기 때문에 실무에서는
개시결정에 대한 등기촉탁부터 하고 그 이후 등기관으로부터 민사집행법 95조에서 정한 등기부등본 또는 이에 갈음할 통지서를 송부받은 후 또는
기입등기를 촉탁하고 그로부터 상당한 기간(보통 1주정도)이 지난 후에 개시결정정본을 채무자에게 송달한다. 이 등기 기입의 촉탁은 법원사무관등이
하여야 하는 것이므로, 경매신청을 기각하거나 각하한 결정에 대하여 항고가 제기되어 상급심에서 원결정을 취소하고 경매개시결정을 하는 경우,
등기촉탁은 상급심에서 할 것이 아니고 기록이 집행법원에 돌아온 후에 경매법원사무관등이 하여야 한다는 견해가 있으나 경매개시결정의 등기는 급속을
요하는 것이므로 상급심이라도 경매개시결정을 한 법원의 사무관등이 지체 없이 그 기입등기를 촉탁하는 것이 상당하다.
(3) 촉탁서의 기재사항 및 첨부서류
법원사무관등의 명의로 작성된 등기촉탁서에는 경매신청사건번호, 부동산의 표시, 등기권리자,
등기의무자, 등기원인과 그 일자, 등기목적, 과세표준액, 등록세액, 첨부서류, 등기소의 표시, 촉탁일자 등을 적어야 한다(부등법 27조,
41조). 매각부동산이 여러 개인 경우에 관할등기소가 각각 다른 때에는 각 등기소 별로 촉탁서를 작성하여야 한다.
촉탁서상의 문자는 이를 변개할 수 없다. 만일 정정, 삽입 또는 삭제를 한 때에는 그 자수를
난외에 기재하며 문자의 전후에 괄호를 붙여 이에 날인하여야 한다. 삭제문자는 이를 해독할 수 있게 자체를 남겨 두어야 한다(부등법 88조).
위 기재사항 중 중요한 것을 나누어 설명하면 다음과 같다.
(가) 부동산의 표시
등기된 부동산에 있어서는 그 등기부상의 표시와 합치되어야 한다.
또한 촉탁서에 첨부할 경매개시결정정본의 부동산 표시와도 일치되어야 한다.
미등기 부동산의 경우에는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 다음 기입등기를 하게 되므로
부동산의 표시 외에 미등기 부동산이라는 취지를 표시하여야 한다.
여러 개의 부동산에 관하여 동시에 경매개시결정이 되어 동일한 촉탁서에 의하여 촉탁을 하는
경우에는 별지로 부동산을 표시한다.
공유지분에 대하여 개시결정이 있는 경우에는 채무자소유 지분의 내용(지분비율 등)을 표시하여야
한다.
(나) 등기권리자, 등기의무자
① 기재방법 : 등기권리자로서는 경매신청채권자를, 등기의무자로서는 부동산소유자 즉 채무자를
기재한다. 이름뿐만 아니라 주소도 기재한다.
경매개시결정에 채권자 또는 채무자가 여러 명 있는 경우에는 별지로 등기권리자, 등기의무자를
표시한다(동일한 등기소에 촉탁하는 경우).
매각부동산이 여러 개이고 등기의무자가 수인인 경우에는 각 부동산과 각 등기의무자 사이의 관계를
명확히 할 필요가 있다. 예컨대 제1목록 부동산에 관하여는 갑, 제2목록 부동산에 관하여는 을이라고 기재한다.
② 가압류등기를 한 후 채무자로부터 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우의 표시방법 :
등기권리자, 등기의무자의 기재는 개시결정상의 채권자, 채무자의 표시와 부합되어야 하므로 가압류등기 후 가압류채권자가 집행권원을 얻어 경매신청을
하여 그 기입등기의 촉탁을 하는 경우에는 가압류등기 후에 제3자에게 소유권이 이전되었다 하더라도 가압류 당시의 소유권의 등기명의인을 기재한다.
왜냐하면 위 제3자는 가압류채권자에게 대항할 수 없기 때문이다. 그러나 실무에서는 채권자가 매각부동산을 가압류한 후 채무자가 타에 소유권을
이전하여 현재 채무자의 소유가 아닌 경우에도 강제경매개시결정에 채무자 외에 현 소유자도 표시하고 있고(예컨대 '제3취득자 ㅇㅇㅇ'라 표시한다),
송달도 하고 있으므로, 촉탁서에도 그 등기의무자란에 제3취득자를 함께 표시하는 것이 바람직하다. 촉탁서 표시의 등기의무자와 등기부상의
소유명의인이 일치되지 않
는 것은 각하사유로 규정되어 있으므로(부등법 55조 6호), 등기관의 실수로 등기촉탁이 각하될
수 있기 때문이다.
(다) 등기원인 및 그 연월일
등기원인은 경매개시결정이며 그 연월일은 그 개시결정을 한 일자이다. 예컨대 「2003. 2.
1. 부동산 강제경매개시결정」이라고 기재한다.
(라) 등기목적
등기목적으로서는 「부동산강제경매개시결정등기」라 기재한다.
(마) 과세표준액
청구채권금액(신청서에 청구금액으로 기재된 액)이 과세표준으로 된다.
원금과 이자를 기재한 경우에는 부대청구불산입의 원칙에 따라 원금만이 과세표준이 된다는 견해와
원금과 이자의 합산액이 과세표준이 된다는 견해가 대립한다.
(바) 등록세액
① 경매신청인은 경매개시결정등기를 하기 위하여 채권금액의 1000분의 2에 해당하는
등록세(지방세법 131조 1항 7호)와 그 등록세액의 100 분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부하여야 하므로(지방세법 260조의 3),
등기촉탁서에 위 등록세 및 지방교육세액을 계산해서 그 합산액을 적어야 한다. 예컨대 「금 3,600원(지방교육세 포함)」이라고 기재한다.
등록세액이 금 3,000원 미만인 때에는 금 3,000원으로 한다(지방세법 131조 3항).
집행법원이 등기촉탁을 함에 있어서는 등록세를 납부할 자(경매신청인)에게 등록세 영수필통지서
1통과 영수필확인서 1통을 제출하게 하여 이를 등기촉탁서에 첨부하여 등기소에 송부하여야 하므로(지방세법시행령 92조), 경매신청인은 원칙적으로
집행법원의 등기촉탁 전까지는 등록세를 납부하고 그 영수필통지서와 영수필확인서를 집행법원에 제출하여야 하며 집행법원도 경매신청인에 대하여 그
제출을 촉구하여야 한다.
② 경매신청인이 등록세 영수필통지서를 제출하지 않는 경우의 조치 :
등록세를 납부하지 않으면 등기관이 등기촉탁을 각하하도록 되어 있음에 비추어 볼 때(부등법
27조 2항, 55조 9호) 채권자가 등록세 영수필통지서를 제출하지 않을 때에는 법원은 민사소송법 116조 2항 및 민사집행법 18조 2항에
의하여 등기촉탁을 아니할 수 있고 경우에 따라서는 이미 이루어진 집행절차를 취소할 수도 있다.
③ 동일채권을 위하며 관할등기소가 다른 여러 개의 부동산에 대하여 경매개시결정을 하고
관할등기소에 각별로 등기촉탁을 하는 경우 : 이 경우에는 임의선택한 1개의 등기소에만 등록세 영수필통지서와 영수필확인서의 각 원본을 등기촉탁서에
첨부하여 송부하고, 나머지 등기소에는 법원사무관은 영수필통지서 및 확인서를 사본하여 원본대조필의 인인을 날인히고 그 사본에 「원본은 ㅇㅇ등기소에
등기촉탁함에 있어서 첨부하였다」는 취지의 부기를 하여 그 사본을 등기촉탁서에 첨부하여 송부한다.
(사) 첨부서류
① 강제경매개시결정이 등기원인증서로 되므로 이 결정정본을 첨부하고 첨부서류란에는
부동산강제경매개시결정정본 1통이라고 기재한다.
미등기 부동산에 관히여 경매개시결정등기를 촉탁히는 경우에는 채무자의 소유임을 증명하는 서류,
주소를 증명하는 서류를, 채무자가 법인이 아닌 사단이나 재단인 경우에는 부동산등기법 41조의2의 규정에 따라 부여된 부동산등기용 등록번호를
증명하는 서류를 각 붙여야 하며 미등기 건물에 있어서는 도면을 붙여야 할 경우가 있다(부등법 132조 3항).
② 경매신청인이 등록세 영수필통지서 및 영수필확인서를 미리 제출한 때에는 등기촉탁서에 이를
첨부한다.
③ 등기신청수수료로서 등기수입증지를 첩부한다(등기예규 1039호).
등기신청시(촉탁을 포힘)에는 등기수입증지에 의하여 등기신청수수료를 납부한다. 부동산(선박,
입목, 공장재단, 광업재단 포함)의 경매개시결정의 기입과 말소등기에는 부동산 1개당 2,000원 상당의 등기수입증지를 내야
한다(등기부등·초본등수수료규칙 5조의2).
[등기촉탁서 양식]
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
○ ○ 지 방 법 원
등기촉탁서
ㅇㅇ등기소
등기관 귀하
사 건 20 타경 부동산강제경매
부동산의 표시 별지와 같음
등기권리자 ㅇㅇㅇ( - )
서울 ㅇ
등기의무자 ㅇㅇㅇ( - )
서울 ㅇ
등기원인과 그 연월일 20 . . .자 강제경매개시결정
등기목적 강제경매개시결정등기
과세표준 금 원
등록세 금 원(지방교육세 포함)
등기신청수수료 금 원
첨 부 경매개시결정정본 1부
위 등기를 촉탁합니다. (등본작성 : 20 . . .)
20 . . .
법원사무관 ㅇㅇㅇ (인)
┌──┬──────┬──┬───┬───┬───┬───┬─────┬──┐
│ 접 │ │ 처 │ 접수 │ 조사 │ 기입 │ 교합
│등기필통지│비고│
│ ├──────┤ 리 ├───┼───┼───┼───┼─────┼──┤
│ 수 │ 제 호 │ 인
│ │ │ │ │ │ │
└──┴──────┴──┴───┴───┴───┴───┴─────┴──┘
──────────────────────────────────────
등 기 수 입 증 지 첩 부 란
──────────────────────────────────────
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
민집 144①, 268
(4) 등기촉탁의 방법
① 등기촉탁은 법원사무관등이 촉탁서에 소정사항을 기재하여 첨부서류를 첨부한 촉탁서 원본을
등기소에 송부하고 그 부본을 기록에 편철 한다.
등기촉탁서의 송부방법은 청외의 등기소로 송부할 때에는 우편에 의하고 청내의 등기과로 송부할
때에는 법원직원 편에 의하여야 하며 이해관계인이나 법무사 등에게 교부하는 일이 없도록 유의하여야 한다(송민 2002-1, 29조).
② 촉탁서의 경정 : 촉탁이 잘못되었을 경우에는 촉탁서를 직권으로 경정하여 다시 촉탁하고 등기
후에 착오를 발견한 경우에는 경정등기촉탁을 하여야 한다. 또한 경매개시결정등기가 불법으로 말소된 경우에는 집행법원은 직권으로 회복등기촉탁을 할
수 있다.
(5) 촉탁에 의한 경매개시결정등기의 기입
(가) 등기관의 심사
① 촉탁에 의한 등기절차에 관하여도 부동산등기법 55조가 적용되므로(동법 27조 2항)
등기관은 등기촉탁에 대하여도 형식적심사권을 가진다. 따라서 동법 55조 소정 사유(특히 1호, 2호, 4호 내지 9호)의 유무를 직권으로
조사하여 부적법한 경우에는 이유를 기재한 결정으로 등기촉탁을 각하하고 각하결정의 등본을 집행법원에 송부한다.
② 촉탁서에 기재된 부동산의 표시가 등기부의 기재와 일치하지 않는다거나 1필의 토지의 일부에
관하여 경매개시결정을 하고 그 부분에 관하여 등기촉탁을 한 경우에는 부동산등기법 55조 5호에 의하여 촉탁을 각하한다.
촉탁서에 표시된 등기의무자의 기재가 등기부상의 소유명의인의 기재와 다를 경우에는 동조 6호에
의하여 촉탁을 각하한다(다만 법원이 오기 한 것인 때에는 법원이 이를 직권으로 경정하여 다시 촉탁한다). 다만 민사집행법 92조 2항의 적용에
의하여 압류 후 소유권을 취득한 제3자가
있더라도 매각절차를 속행하여야 하는 경우에는 등기의무자가 다르더라도 등기관은 기입등기를 하여야
한다. 실무에서는 채권자가 매각부동산을 가압류한 후 채무자가 타에 소유권을 이전하여 현재 채무자의 소유가 아닌 경우에도 강제경매개시결정에 채무자
외에 현 소유자도 표시하고 있고(예컨대 '제3취득자 ㅇㅇㅇ'라 표시한다), 등기관에 의하여 위와 같은 등기촉탁이 각하되는 경우를 방지하기 위해서
촉탁서의 등기의무자란에 제3취득자도 함께 표시하고 있음은 이미 설명한 바와 같다.
③ 부동산등기법 56조에는 등기부에 기재된 부동산의 표시 또는 등기명의인이 토지대장 또는
건축물관리대장의 기재와 부합하지 아니하는 경우에 그 변경등기를 하여 표시를 일치시키지 아니하고는 등기신청을 할 수 없다고 규정하고 있으나. 이
규정은 등기명의인이 등기신청을 하는 경우에 적용되는 규정이므로 국가기관이 등기촉탁을 하는 경우에는 그 적용이 없다(등기예규 556호). 따라서
가령 토지대장 등의 소유명의인의 표시가 등기부와 부합되지 아니한다 할지라도 촉탁서 기재의 소유명의인과 등기부상의 소유명의인의 표시가 부합할
때에는 등기관은 기입등기를 하여야 한다.
(나) 등기의 방법
이미 등기가 된 부동산에 대하여 적법한 촉탁이 있으면 등기부의 갑구 사항란에 강제경매개시결정의
등기를 한다. 이 등기는 그 부동산이 압류의 목적이 되었다는 사실을 공시하는데 그 목적이 있으므로 언제 어느 법원의 경매개시결정에 의하여 채권자
누구를 위하여 등기가 되었다는 표시가 있으면 충분하고 등기부에 청구금액을 표시할 필요는 없다.
미등기 부동산에 대하여 적법한 촉탁이 있으면 등기관은 부동산등기법 134조의 규정에 의하여
직권으로 소유권보존등기를 하고 그 등기부에 경매개시결정등기를 기입한다.
(6)
경매개시결정등기의 효력
56
(7) 등기관의 등기부등본 등의 송부 또는 등기부등본에 갈음할 통지서의 송부
(가) 등기부등본 등의 송부
① 등기부등본의 송부 : 등기관은 경매개시결정등기를 한 후에 등기부등본을 작성하여 이를
집행법원에 송부하여야 한다(민집 95조). 이는 법원으로 하여금 경매개시결정등기가 오류없이 기입되었음을 확인할 수 있도록 하는 외에 등기부상
매각절차의 진행에 장애가 되는 사항의 존부, 이해관계인의 범위 등을 확인할 수 있도록 하려는 데에 그 목적이 있다. 민사집행법 95조는
훈시규정으로서 등기관이 등기부등본을 송부하지 아니하면 매각절차를 속행할 수 없는 것은 아니므로, 등기부등본의 송부 없이 경매를 진행하였다
히더라도 경매의 효력에는 아무런 영향이 없다(대결 1967.5.16. 67마116).
경매개시결정등기 후에 등기부상 변동이 있는 경우에도 그 중에서 강제경매개시결정에 장애될 사실이
있는 때(예 : 원인무효로 인한 말소 등)에는 민사집행법 95조를 유추하여 그 변동된 등기부등본을 집행법원에 송부함이 타당하다.
② 등기필증의 송부 : 등기관은 등기원인을 증명하는 서면으로서 촉탁서에 첨부된 '경매개시결정
정본'에 등기필의 취지를 기재하고, 등기소인을 찍어 이를 집행법원에 송부하여야 한다(부등법 27조 2항, 67조 1항). 송부된 등기필증은
집행기록에 편철한다.
(나) 등기부등본에 갈음할 통지서
집행법원의 등기촉탁이 있으면 등기관은 기입등기를 한 후 등기부등본을 집행법원에 송부하여야 할
것이나 경매신청인이 제출한 등기부등본이
작성된 이후에 변동사항이 없으면 등기필증(원인증서인 경매개시결정 정본)에 아래와 같이 통지의
인판을 찍어 등기관이 날인 송부함으로써 등기부등본의 송부에 갈음할 수 있다(송민 64-14, 85-8, 등기예규 60호). 이와 같은 사무처리를
위하여 촉탁서 우측 상단에 경매신청인이 신청시 제출한 등기부등본 작성연월일을 기재한다(예 20 . . . 등본작성).
[통지서 양식]
경매개시결정등기 후의 등기부등본 송부에 갈음할 통지서
등기예규제1150호
http://glaw.scourt.go.kr/jbsonw/jbsonr15r01.do?docID=351295510A7CF01EE0438C013982F01E&pageid=&docType=0#
┌─────────────────┐
민사집행법 제95조 등기부등본
송부에 갈음한 통지
──────────────────
20 . . .등본작성 이후
변동사항 없음
──────────────────
○○지방법원(○○지원)
등기과(○○등기소) (인)
등기관 ○ ○ ○
└─────────────────┘
http://